Monthly Archive: January 2015

Fuktspärr eller inte?

Jag har nyss köpt en lägenhet där man inte kan redovisa om badrummet från 1998 har kaklats om med eller utan fuktspärr. Besiktningsmannen menade att renoveringen troligtvis inte godkänt under rådande försäkringsregler. Hur får jag reda på om jag behöver göra om badrummet eller ej? Golvbrunnen måste bytas i vilket fall som helst…

Savr
När du tar bort golvbrunnen så kan du se om det finns ett tätskikt målat under kaklet det brukar vara i en skarp färg men finns även som grått.

Felaktigt myndighetsutövande

Stadsbyggnadskontoret underlät att skicka ut ett grannyttrande i samband med att de beviljade ett bygglov. Huset hamnade sju meter in på prickat område, dvs område som enligt detaljplanen inte får bebyggas. Jag har drivit frågan och fått rätt upp till länsrätten. Nu har kommunen helt sonika gått in och ändrat detaljplanen så huset hamnar “rätt”. Har jag ett skadeståndsanspråk? Finns det något som heter förändring av pågående markutnyttjande? Ska jag fortsätta att överklaga även denna ändring?

Svar
Byggnadsnämnden kan göra mindre avvikelser från detalajplanen. I detta fall tycks avvikelsen vara större. Det kan då vara fråga om fel eller försummelse vid myndighetsutövning. En förutsättning för skadestånd är dock att frågeställaren verkligen har lidit en skada.

Dolt fel?

Har nyligen köpt ett hus från 1958. Vid renovering upptäcker vi nu en fuktskada i innertaket på undervåningen (under en balkong). Hur avgör man om detta är ett dolt fel? Besiktningsmannen har inte nämnt det i sin rapport, fastän att man kan skönja fläckar i taket när man noggrant undersöker innertaket.

Vad kan jag göra för att ta reda på vem som bär ansvaret?

Svar
Vid köp av fastighet åvilar det köparen att göra en noggrann undersökning. Om det då finns indikationer på att något inte är som det ska måste köparen gå vidare med undersökningen. Så har inte skett i detta fall trots att fläckar kunnat skönjas. Det tyder på att det inte är ett dolt fel. Eventuellt kan det handla om försumlighet av besiktningsmannen att inte notera detta

Servitut

Jag bor i en villa och har en fråga som gäller ett servitut och undrar om det är så att ni kan hjälpa mig att få den besvarad.
Det är nämligen så att vårat avlopp går under grannens hus, och det behöver i vår bytas. När grannhuset byggdes så var det sonen i vårat hus ( inte vår son, utan den dåvarande husägaren) som skulle bo där så denna lösning var väl den enklaste då, men nu blir det ju lite konstigt när vi måste gräva upp grannens tomt.

Så vitt jag kan tolka servitutet så har vi rätt att göra det, men hur är det med den altan som de har byggt över ledningen. Den måste ju rivas och byggas upp igen – är det sådant som vi måste betala, eller är det de som får stå för det eftersom de har valt att bygga altanen över vårat avlopp?
Jag kan gärna skicka över servitutet så att ni kan se hur det är skrivet.
Om inte ni kan hjälpa mig så kanske ni kan tipsa om vart jag kan vända mig för att få hjälp med detta.

Svar
Servitutets närmare innebörd framgår av servitutsavtalet. Det kan antas att detta innehålle4r en rätt får ledningshavaren att ha och bibehålla ledningen över grannens mark. Normalt brukar det då också anges att ledningshavaren har rätt att reparera ledningen men då också återställa marken. I detta fall har grannen – medveten om att servitutet finns – valt att bygga en altan över ledningen. De problem som det medeför för ledningshavaren vid reparation av ledningen går utöver vad denne skall behöva räkna med.

Flytspackel

Hur många mm flytspackel skall det vara. mellan elkablar och klinkerplattor

Svar
Är det en elkabel som ska gå under golvet, så ska den ligga i ett vp-rör och då måste det vara så mycket spackel, så att röret inte blir högsta punkten. Om det är elkabeln som är till ett värme golv så kan värme kabeln ligga direkt under golvbeläggningen beroende på vad du har för golvvärmeleverantör.

Parkettgolv

Vi har en gammal ekparkett från 50-talet. Vi vill slipa och lacka den. Tror du vi kan göra detta själva? Hur går vi bäst tillväga? Hur mycket tror du att vi törs slipa 5mm eller?

Svar
Ja jag tror att ni klarar det skälva hyr golvslipmaskiner, en för golvytan en för kanterna och en för hörnen och avsätt en helg. Men slipa inte ner så mycket som 5 mm, även fast det antagligen går om ni har massiv ekparkett som är det man la in på 50-talet. Ett tips, när ni börjar slipa med den stora maskinen, är att använda ett fint slippapper, för att lära sig hur maskinen fungerar så att ni inte slipar några diken i parketten.

Dolt fel -ingen isolering

Vi köpte vårat hus 2002 i juni. Sommaren 2002 var extremt varm så det var skönt att vårt hus var svalt eftersom jag också var gravid! Till julen uppmätte vi minus grader på golver på övervåningen! Huset är en gammal sommarstuga som är påbyggd med en våning. Underdelen är i sten och överdelen i trä. När vi senare skulle måla om och göra några förändringar bad jag snickarna öppna en vägg på övervåningen för att kolla isoleringen, vi har hela tiden trott att det var golvet som varit dåligt isolerat men det måste brytas upp så de kollade väggen först. Till vår stora förskräckelse är det ingen isolering i väggen alls! Det är insprutat ngt i golvet ser ut som små pappersbitar men eftersom övervåningen sticker ut med ca 20 cm ser vi rakt ut genom ett nät xoh det blåser in! Eftersom det var i och med omålning detta skedde isolerade snickarna och målade om men det är fortfarande 2 rum kvar som är lika kalla. Vill tillägga att det blev en avsevärd skillnad när vi isolerade i de andra rummen! Säljaren hävdar att det var 2000 år standard rekommendation att isolera på det vis som han gjort? Hur gör jag ? Jag anser att det är oisolerat!

Svar
Lagens grundtanke är att fastigheten säljs sådan den är och att köparen följaktligen har en undersökningsplikt. Av undersökningsplikten följer att köparen inte kan göra säljaren ansvarig för sådana brister i fastigheten som köparen inte känner till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Om säljaren skall kunna göras ansvarig för brister i fastigheten måste köparen i motsvarande grad ha varit befriad från sin undersökningsplikt. Det gäller för dolda fel eller om säljaren gjort någon utfästelse om fastighetens skick. I detta fall handlar det om en gammal sommarstuga som byggts på med en våning. Såvitt framgår har tillbyggnaden gjorts år 2000, ett par år före köpet. Det framgår inte om säljaren vid försäljningen sagt något om isoleringen. Frågan blir då vad som är normalt för en sådan byggnad. Först måste då klargöras om huset sålts som sommarstuga eller åretruntbostad. Om det är en åretruntbostad måste den naturligtvis vara tillräckligt isolerad för att klara alla årstider. Detta gällde även år 2000. sammantaget kan konstateras att det mycket väl kan vara fråga om ett dolt fel och att rätt till nedsättning av köpeskillingen därmed kan föreligga.

Kontrakt – förslag på formuleringar

Vi skall skriva kontrakt med en entreprenör för en tillbyggnad. Jag vill gärna få med att de diskuterar eventuella avvikelser från prognostiserat pris när dessa uppkommer och jag vill gärna få med tiden i kontraktet. Tiden kan ju tas med på olika sätt. De har uppskattat jobbet att ta 6 veckor. Har du förslag på hur man kan formulera sig kring detta i ett kontrakt? Kontraktet skall skrivas snart så om du kan svara så gör det gärna snarast :)!

Svar
Vid nybyggnad och tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus gäller Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader ñ ABS 05. Till dessa finns entreprenadkontrakt som kan laddas ned från konsumentverkets eller Sveriges Byggindustriers hemsida. I kontraktsmallen finns tydliga texter om såväl pris som tid.

Försenad värmepump

Beställde en luftvärmepump före sommaren. Killen som skulle installera den tittade på vårt hus och tyckte det var en bra ide eftersom vi redan hade vedeldning och jag är handikappad och inte längre orkar hålla på med ved. Han pratade med sin kontakt som sa att vecka 27 var ok, men vi bestämde oss för vecka 28 för jag skulle behöva hjälp med bortforsling av acctank och de skulle hjälpa mig med att ställa i ordning en platta för pumpen. Det var ok, när jag och min installatör pratades vid igen vecka 29 så hade vi inte sett eller hört något. Min installatör kontaktade sin kontakt och han svarade att det var lite försenat men snart så … vi fick samma svar hela tiden, först vecka 40 kom pumpen, efter lite inkörningsproblem så fungerar nu pumpen äntligen!

Efter kontakt med företaget så sa de att vi skulle vänta med att betala fakturan som gått till installatören. Detta eftersom chefen som jag själv pratade med varit sjuk och han ville prata med alla inblandade då jag bad om någon form av kompensation eftersom detta ställt till med merkostnader för mig. Nu i måndags fick min installatör inkassokrav så han ringde företaget som även skulle kontakta mig vilket inte skett, idag fredag fick jag tag i chefen och han var mycket otrevlig och sa att rent juridiskt så spelade det ingen roll. De skulle i alla fall klara sig, om jag skrev en reklamation till dem så kunde jag få 1 500 kr. När jag blev ledsen så backade han och erbjöd mig 3000 kr. Han tyckte att jag skulle fundera över det fina erbjudandet över helgen, men jag tycker att om jag köper en pumpanläggning för 127 000 kr så är inte 3000 kr någonting för dem, medan det är mycket för mig som är sjukpensionär. Nu är jag så besviken så jag skulle vilja att allt var ogjort, jag vill inte ha med ett sådant företag att göra som tycker att jag är ju bara en liten konsument som inte betyder något. kan jag ångra mitt köp, ska jag stå för ev returkostnader, är jag en gnällspik? Hjälp jag vet inte vad eller hur jag ska göra.

Svar
Eftersom värmepumpen tagits i bruk och såvitt är känt fungerar går det inte att avbeställa den eller häva köpet. Däremot kan det finnas möjlighet till skadestånd. Det som då ersätts är de onödiga merkostnader som uppkommit till följd av förseningen. Huruvida dessa överstiger de erbjudna 3000 kr är svårt att avgöra på de uppgifter som lämnats. Det bör noteras att ersättning inte utgår för sådant som obehag och irritation. Enklast är att göra en sammanställning av kostnaderna och hålla inne motsvarande del av köpeskillingen till dess ersättningsfrågan reglerats.

Bo/biyta kalkyl

Jag är på väg att köpa mitt första hus. Detta är ett fritidshus men kan användas som ett året runt boende. Jag vill gärna veta hur man kalkylera boyta och biyta på ett fritidshus? Samt kan man bygga en gäststuga om man inte har utnyttjat biytan? Nuvarande boyta är 60 kvm och enligt säljaren kan man använda 40 kvm om man vill bygga litet gästhus eller något sådant. Hur kan jag ta reda på detta?

Svar
Begreppen boyta och biyta används när man vill beskriva utrymmenas funktion. Med biyta avses då utrymmen som är inrättade för sidofunktioner till boende, exempelvis pannrum garage och förråd. Närmare besked om vad som är det ena och vad som är det andra kan fås på Swedish Standards Institute:s hemsida www.sis.se. Här tycks frågan mer handla om vilken byggrätt som finns, dvs om man har rätt att bygga mer på den aktuella tomten. Svaret på den frågan framgår av de planbestämmelser som gäller för fastigheten. Besked om detta lämnas av byggnadsnämnden i kommunen.